Anahtar Teslim Villa Nedir? Süreç Nasıl İlerler?

Anahtar teslim villa, projeden iskâna kadar bütün işin tek bir yükleniciye verildiği ve mal sahibinin evi oturulabilir halde teslim aldığı modeldir. Mimar, statikçi, kaba inşaat ekibi, elektrikçi, tesisatçı, doğramacı ve cephe ekibi ayrı ayrı sizinle değil, yükleniciyle muhatap olur. Tek sözleşme, tek sorumlu.

Kâğıt üzerinde basit. Pratikte ise "anahtar teslim" kelimesinin neyi kapsadığı firmadan firmaya değişiyor ve anlaşmazlıkların çoğu buradan çıkıyor. Bu yüzden önce kapsamdan başlayalım.

Anahtar teslim fiyata genellikle ne dahil, ne değil

Çoğu anahtar teslim sözleşmede şu kalemler fiyata dahildir: mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri, temel ve taşıyıcı sistem, çatı, dış cephe ve yalıtım, pencere ve kapılar, iç duvarlar, sıva ve boya, zemin kaplamaları, sıhhi tesisat ve elektrik tesisatı, banyo ve mutfak donanımı.

Sık sık dışarıda kalan ya da ayrıca konuşulan kalemler ise şunlar:

• Arsa ve tapu masrafları
• Zemin etüdü, belediye harçları ve yapı denetim hizmet bedeli
• Elektrik, su ve kanalizasyon bağlantı ve abonelik bedelleri
• İstinat duvarı, bahçe duvarı ve peyzaj
• Havuz, klima, beyaz eşya, aydınlatma armatürleri

Bunların hangisinin dahil olduğu sözleşmede tek tek yazmalı. "Anahtar teslim" ifadesi tek başına hiçbir şeyi garanti etmiyor.

Aşama aşama süreç

1. Keşif ve ihtiyaç analizi

Arsaya gidilir. Eğim, yola cephe, komşu yapılar, ağaçlar, elektrik ve suyun ne kadar uzakta olduğu görülür. Bu aşamada imar durumu belgesi belediyeden alınır; taban alanı, emsal, kat sayısı ve çekme mesafeleri buradan okunur. Kaç metrekarelik bir ev yapılabileceği aslında ilk günden belli olur.

Şile ve Ağva'da keşifte özellikle baktığımız şeyler var: kıyı kenar çizgisine uzaklık, dere yakınındaki parsellerde taşkın riski ve yeraltı suyu seviyesi, killi zeminlerde kayma belirtisi olup olmadığı.

2. Zemin etüdü ve projeler

Zemin etüdü raporu olmadan statik proje yapılamaz. Rapor, temel tipini ve gerekiyorsa zemin iyileştirmesini belirler. Ardından mimari proje, TBDY 2018'e göre statik proje, mekanik ve elektrik projeleri ve TS 825'e göre ısı yalıtım hesabı hazırlanır.

Mimari projede değişiklik yapmanın en ucuz zamanı bu aşama. Ruhsattan sonra yapılan her değişiklik tadilat projesi ve zaman demek.

3. Ruhsat ve yapı denetim

Projeler belediyeye verilir, yapı ruhsatı alınır. Bu süre bölgeye ve belediyenin yoğunluğuna göre genellikle 1-4 ay arasında değişiyor. Yapı denetim kuruluşu 4708 sayılı Kanun'a göre zorunlu; görevlendirme Bakanlığın elektronik sistemi üzerinden yapılıyor, mal sahibi ya da yüklenici seçmiyor. Anahtar teslim modelde evrak takibi yüklenicide olur.

4. Temel ve kaba inşaat

Hafriyat, temel ve taşıyıcı sistem. Betonarmede kolon, kiriş ve döşemeler; çelik ya da prefabrik sistemde iskelet ve panel montajı. Toplam sürenin kabaca yüzde 40-50'si burada geçer. Betonarmede her döküm öncesi yapı denetim donatıyı kontrol eder, beton numuneleri alınır.

5. İnce işler

Tesisat, sıva, şap, yalıtım, doğrama, seramik, parke, boya, mutfak ve banyo. Bu aşamada gecikmelerin çoğu mal sahibinin seçimlerinden kaynaklanıyor. Seramik, doğrama rengi, mutfak modeli gibi kararlar ince işlere geçmeden önce verilmeli, çünkü bazı malzemelerin tedarik süresi haftalar sürebilir.

6. Dış cephe, çevre ve peyzaj

Cephe kaplaması, çatı detayları, bahçe duvarı, giriş yolu, drenaj ve peyzaj. Eğimli Şile arazilerinde istinat duvarı ve yüzey suyu drenajı bu aşamanın en önemli işleri; su yönetimi doğru yapılmazsa temel çevresinde nem sorunu başlar.

7. Kontrol, teslim ve iskân

Teslimden önce oda oda bir eksik listesi çıkarılır. Eksikler kapatıldıktan sonra yapı kullanma izin belgesi, yani iskân için başvurulur. İskân için yapı denetim kuruluşunun iş bitirme raporu, SGK'dan ilişiksiz belgesi ve abonelik belgeleri gibi evraklar gerekir. İskânı alınmamış bir evin tapuda cins değişikliği yapılamaz, kalıcı abonelik ve kredi işlemlerinde sorun çıkar.

Sözleşmede mutlaka yazması gerekenler

Fiyat modeli. Sabit (götürü) fiyat bütçe güvencesi verir; birim fiyat modelinde metraj ve fiyat artış riski size kalır. Hangi durumda fiyat revizyonu yapılacağı açıkça yazmalı.

Teknik şartname. Beton sınıfı, donatı cinsi, yalıtım malzemesi ve kalınlığı, doğrama profili ve cam tipi, seramik ve armatür markaları ya da en azından fiyat sınıfı. Şartnamesi olmayan iki teklifi karşılaştıramazsınız.

Ödeme planı. Hakediş, iş ilerlemesine bağlı olmalı: temel bitince, kaba bitince, ince işler bitince gibi. Yüksek oranlı peşin ödemeden kaçının.

Süre ve gecikme. Başlangıç ve bitiş tarihi, hava koşulları ve mal sahibi kaynaklı gecikmelerin nasıl sayılacağı, günlük gecikme cezası.

Ek işler. İnşaat sırasında istenen değişikliklerin yazılı onayla ve önceden fiyatlandırılarak yapılacağı.

Garanti. Yüklenicinin teslim sonrası neyi, ne kadar süre garanti ettiği. Bunun yanında yasal sorumluluklar da var: Türk Borçlar Kanunu yapı eserlerindeki ayıplar için teslimden itibaren beş yıllık zamanaşımı öngörüyor, 4708 sayılı Kanun da yapı denetim kuruluşunu taşıyıcı sistemden 15 yıl, taşıyıcı olmayan kısımlardan 2 yıl sorumlu tutuyor. Sözleşmenin ayrıntıları için bir avukata göstermenizi öneririm.

Anahtar teslim mi, işi kendiniz mi yöneteceksiniz

İşi parça parça kendiniz yönetirseniz her ekiple ayrı anlaşır, ayrı ödeme yaparsınız. Kâğıt üzerinde daha ucuz görünebilir. Ama ekipler arasındaki koordinasyon, malzeme siparişi, bir ekibin hatasının diğerine yüklenmesi ve sahada kimin sorumlu olduğu tartışması tamamen sizin üzerinizde kalır. Şantiyeye her gün gidemeyecekseniz, özellikle İstanbul merkezden Şile'ye gidip gelmeyi düşünüyorsanız, bu model yorucu oluyor.

Anahtar teslimde bu yük yükleniciye geçiyor. Karşılığında doğru yükleniciyi seçmek ve sözleşmeyi iyi yazmak her şeyden önemli hale geliyor.

Sık sorulan sorular

Anahtar teslim bir villa ne kadar sürede biter?

Betonarme bir villa için projeden teslime genellikle 10-20 ay arası konuşuyoruz; bunun 1-4 ayı ruhsat. Çelik ya da prefabrik sistemde inşaat süresi birkaç aya iniyor ama proje ve ruhsat süresi değişmiyor.

İnşaat sırasında planda değişiklik yapabilir miyim?

Taşıyıcı sisteme ve ruhsatlı projeye dokunmayan değişiklikler (bölme duvar yeri, priz, malzeme seçimi) genellikle yapılabilir. Taşıyıcıyı ya da alanı etkileyen bir değişiklik tadilat projesi gerektirir, maliyeti ve süresi ayrıca konuşulmalı.

Şantiyeye hiç gelmesem olur mu?

Olur, ama önermem. En azından temel betonu öncesi, kaba bitiminde ve ince işlere geçmeden önce sahayı görmeniz, seçimleri yerinde yapmanız sonradan çıkacak anlaşmazlıkları azaltır.

Anahtar teslim teklif isterken ilk adım olarak arsanızın imar durumu belgesini ve varsa tapu bilgisini hazırlayın; keşif bu iki belgeyle çok daha verimli geçer. Villa ve havuz işlerimizin kapsamını villa yapımı ve havuz yapımı sayfalarında bulabilirsiniz.